З 1 липня поточного року в Україні офіційно відкрився ринок землі для фізичних осіб. Мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, який існував майже 30 років, тепер втратив силу.
Яким чином, у відповідності з новою процедурою, повинен діяти продавець, якщо він хоче продати ділянку землі сільськогосподарського призначення, яка йому належить?
1. Підготовка документів
Операції по купівлі-продажу землі мають багато умов та обмежень, тому перше, що повинна зробити людина, яка планує, продати свою ділянку, – це підготовити всі необхідні документи.
Насамперед потрібно, щоб земельній ділянці був присвоєний кадастровий номер. Та право на цю ділянку було зареєстроване у Держреєстрі речових прав на нерухоме майно.
Чи є у ділянки кадастровий номер – можна перевірити на публичній кадастровій карті.
Якщо кадастрового номера немає, необхідно звернутися до розробника документації по землеустрою для виготовлення технічної документації по виділенню ділянки в натурі і зареєструвати ділянку в Державному земельному кадастрі. Під час реєстрації ділянці буде наданий кадастровий номер.
Для реєстрацій права власності треба звернутися у виконавчі органи місцевого самоврядування, до нотариуса, або в ЦНАП. Для реєстрації права власності потрібні наступні документи:
Після реєстраціі права власності на землю необхідно замовити паперову або електронну виписку з Держреєстра речових прав на нерухоме майно.
2. Перше відвідування нотаріуса.
Підготовка багатьох супровідних документів, а також перевірка ділянки перед укладанням угоди покладається на нотаріуса.
В перший візит до нотаріуса необхідно подати заяву і проект договору купівлі-продажу з вказівкою попередньої суми угоди. Крім того, нотаріус повинен зареєструвати в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно намір про продаж земельної ділянки, якщо вона знаходиться в оренді.
Також нотаріус, який буде реєструвати договір купівлі-продажу, повинен буде запросити інформацію про те, чи не є ділянка предметом судового спору, чи не перебуває земля під арештом, чи немає заборони на відчуження. Якщо які-небудь обмеження існують, потрібно буде або відмовитися від продажу, або виконати умови, щоб заборони були скасовані.
До речі, що стосується договору купівлі-продажу, то типовий текст може запропонувати нотаріус. Але експерти радять все-таки попередньо проконсультуватися з юристом і попросити скласти текст договору з урахуванням особливостей конкретної ділянки. До того ж, ринок сільгоспземель тільки відкрився, і ні у кого немає досвіду подібних угод.
3. Пошук покупця
За новими законами, пріоритетне право на придбання ділянки, яка йде на продаж, має в першу чергу надрокористувач, який має дозвіл на видобуток корисних копалин загальнодержавного значення (якщо земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданих йому в користування). У другу чергу - орендар. Це означає, що продавець повинен в першу чергу запропонувати купити землю їм. Зробити це також потрібно буде через нотаріуса.
Якщо надрокористувач або орендар захоче купити ділянку, продавець зобов'язаний буде укладаьт угоду саме з ним, попередньо погодивши умови. Якщо ж вони відмовляться або не дадутьвідповідь (що рівнозначно згодою на продаж в "чужі руки"), потрібно буде шукати покупця своїми силами.
Коли потенційний покупець уже відомий, потрібно повідомити про це нотаріуса, щоб він міг перевірити, скільки землі вже знаходиться у власності цієї людини і фірм, з якими він пов'язаний. Чи не перевищено ліміт в 100 га.
4. Сплата податків і зборів.
Оформляти договір купівлі-продажу ділянки буде нотаріус. Але він візьметься за оформлення договору тільки після того, як будуть сплачені всі податки і збори. Основне податкове навантаження при цьому лягає на продавця ділянки. Він повинен буде сплатити:
При цьому ціна в договорі не повинна бути нижче оціночної вартості землі.
Також потрібно передбачити деяку суму на оплату документів, які нотаріус буде замовляти в держреєстрах, і оплату послуг самого нотаріуса.
5.Оформлення договору.
Фінішною частиною процедури продажу землі стане укладання договору купівлі-продажу та реєстрація даних про нового власника в Держреєстрі речових прав на нерухомість. Нотіріус зажадає від продавця такі документи:
Деякі документи може попередньо замовити нотаріус, а інші доведеться замовляти продавцеві особисто.
Передача грошей може відбуватися як перед підписанням договору, так і під час оформлення, можлива також оплата частинами. Ці умови повинні бути прописані в договорі.
Після угоди нотаріус сам вносить відповідну інформацію до Держреєстру прав на нерухомість. Продавцю нічого більше робити не потрібно.